Τι αλλάζει σε πολεοδομικά σχέδια, συντελεστή δόμησης και οικοδομικές άδειες

Την πορεία ολοκλήρωσης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τη λειτουργία των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και τη σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών παρουσίασε η Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη, κατά την παρέμβασή της στο Ετήσιο Συνέδριο της ΚΕΔΕ στην Καλαμάτα.

Η Υφυπουργός, η οποία έχει υπηρετήσει επί 13 χρόνια στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, αναγνώρισε τις διοικητικές δυσλειτουργίες, τις ελλείψεις προσωπικού και τον κατακερματισμό αρμοδιοτήτων που αντιμετωπίζουν οι δήμοι, επισημαίνοντας παράλληλα ότι η γνώση των τοπικών κοινωνιών αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για έναν αποτελεσματικό χωρικό σχεδιασμό.

«Η μεγάλη πρόκληση που έχουμε μπροστά μας είναι να περάσουμε από την ανάπτυξη της τυχαιότητας στην ανάπτυξη της επιλογής», υπογράμμισε, συνδέοντας τον πολεοδομικό σχεδιασμό με την επάρκεια των υδάτινων πόρων, τις ενεργειακές ανάγκες, τη διαχείριση αποβλήτων και τις δυνατότητες των υποδομών κάθε περιοχής.

Πολεοδομικά σχέδια για το σύνολο της χώρας

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στην πρόοδο των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε, οι υπό εκπόνηση μελέτες καλύπτουν το 78% των δημοτικών ενοτήτων της χώρας, δηλαδή 601 δημοτικές ενότητες, που αντιστοιχούν περίπου στο 80% της ελληνικής επικράτειας.

Για το υπόλοιπο 20%, όπως ανακοίνωσε, έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο, με στόχο να αποκτήσει το σύνολο της χώρας ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό.

Ωστόσο, διευκρίνισε ότι η εκπόνηση των μελετών δεν συνεπάγεται αυτομάτως και τη θεσμοθέτησή τους, καθώς απαιτούνται επιστημονική τεκμηρίωση, δημόσια διαβούλευση, θεσμικές εγκρίσεις και έλεγχος νομιμότητας.

Στο πλαίσιο αυτό, ανακοίνωσε ότι στις 25 Νοεμβρίου 2026 θα πραγματοποιηθεί συνάντηση εργασίας στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τη συμμετοχή της πολιτικής ηγεσίας, εκπροσώπων της Αυτοδιοίκησης και μελετητών, προκειμένου να εξεταστούν τα επόμενα βήματα.

Η συμμετοχή θα είναι δυνατή τόσο με φυσική παρουσία όσο και διαδικτυακά.

Παράλληλα, γνωστοποίησε την πρόθεση του Υπουργείου να προβλέψει δίμηνη δημόσια διαβούλευση και για τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης: Δεν αυξάνεται ο συντελεστής όλων των ακινήτων

Σημαντικό μέρος της παρέμβασής της αφιερώθηκε στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), για τις οποίες η δημόσια διαβούλευση ξεκίνησε στις 3 Νοεμβρίου και θα διαρκέσει 60 ημέρες.

Η κ. Σούκουλη επιχείρησε να αποσαφηνίσει τις συνέπειες του νέου σχεδιασμού, απαντώντας σε δημοσιεύματα και προβληματισμούς σχετικά με την ενδεχόμενη αύξηση της δόμησης.

Όπως εξήγησε, ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής ως Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή δεν σημαίνει ότι αυξάνεται αυτομάτως ο συντελεστής δόμησης όλων των ακινήτων που βρίσκονται σε αυτήν.

Ο υφιστάμενος συντελεστής κάθε ιδιοκτησίας παραμένει αμετάβλητος. Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης αφορά αποκλειστικά ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες αποκτούν σχετικό τίτλο μεταφοράς συντελεστή μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, εντός των ορίων που προβλέπει η εγκεκριμένη μελέτη.

Η Υφυπουργός διαχώρισε τον συγκεκριμένο μηχανισμό από τα πολεοδομικά μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), επισημαίνοντας ότι οι ΖΥΣ θα θεσμοθετούνται με Προεδρικά Διατάγματα, κατόπιν πολεοδομικών και περιβαλλοντικών μελετών και ελέγχου από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Πώς μπορούν να ωφεληθούν οι δήμοι από τη μεταφορά συντελεστή

Η κ. Σούκουλη υποστήριξε ότι η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο για την απόκτηση κοινόχρηστων χώρων από τους δήμους.

Όπως ανέφερε, πολλές δημοτικές αρχές αδυνατούν επί δεκαετίες να καταβάλουν τις αποζημιώσεις για απαλλοτριωμένα ακίνητα, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν να χαθούν χώροι που προορίζονται για πλατείες και πάρκα.

Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων ακινήτων ή διατηρητέων κτιρίων θα μπορούν να αποζημιώνονται για τη δόμηση που δεν μπορούν να πραγματοποιήσουν.

Κατά την Υφυπουργό, ο μηχανισμός μπορεί να περιορίσει τις δικαστικές διαμάχες και τις άρσεις απαλλοτριώσεων, επιτρέποντας παράλληλα στους δήμους να εξασφαλίζουν κοινόχρηστους χώρους χωρίς την ανάγκη άμεσης καταβολής των αντίστοιχων αποζημιώσεων.

Επισήμανε επίσης ότι η μεταφορά συντελεστή μπορεί να συμβάλει στη δημιουργία νέας κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται τα όρια της φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής.

Αλλαγές στις πολεοδομίες και στην έκδοση οικοδομικών αδειών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον είχε η αναφορά της Υφυπουργού στη σχεδιαζόμενη μεταρρύθμιση του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Η κ. Σούκουλη αναγνώρισε ότι υπάρχουν σοβαρές εκκρεμότητες στη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, οι οποίες αντιμετωπίζουν διαχρονικά προβλήματα υποστελέχωσης και διοικητικής αποτελεσματικότητας.

Όπως ανέφερε, 149 δήμοι της χώρας δεν διαθέτουν καθόλου πολεοδομία, ενώ σε αρκετές από τις υφιστάμενες υπηρεσίες οι θέσεις μηχανικών παραμένουν κενές, παρά τις σχετικές προκηρύξεις.

Σημείωσε μάλιστα ότι οι μισθολογικές συνθήκες ενδέχεται να αποτελούν έναν από τους λόγους για τους οποίους οι μηχανικοί δεν επιλέγουν να στελεχώσουν αυτές τις υπηρεσίες.

Η Υφυπουργός επιβεβαίωσε ότι βρίσκεται σε εξέλιξη διάλογος με την ΚΕΔΕ για τη διαμόρφωση ενός νέου πλαισίου έκδοσης οικοδομικών αδειών, με αξιοποίηση των δυνατοτήτων του ψηφιακού μετασχηματισμού.

Στόχος, όπως είπε, είναι ένα σύστημα με ενιαίους κανόνες, μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα και καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών.

Δεν παρουσίασε, ωστόσο, συγκεκριμένο τελικό μοντέλο διοικητικής οργάνωσης των πολεοδομικών υπηρεσιών, τονίζοντας ότι η συζήτηση με την Αυτοδιοίκηση συνεχίζεται.

Χωροταξικός σχεδιασμός και προστασία του περιβάλλοντος

Η Υφυπουργός αναφέρθηκε ακόμη στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, που, σύμφωνα με την τοποθέτησή της, ψηφίστηκε τον Ιούνιο του 2026, καθώς και στα ειδικά χωροταξικά πλαίσια για τις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, τον τουρισμό, τη βιομηχανία και την εφοδιαστική αλυσίδα.

Εξήγησε ότι ο εθνικός χωροταξικός σχεδιασμός πρέπει να εξειδικεύεται σύμφωνα με τις ιδιαίτερες ανάγκες κάθε περιοχής, καθώς διαφορετικές είναι οι απαιτήσεις ενός νησιωτικού, ενός ορεινού και ενός έντονα τουριστικού δήμου.

Υπογράμμισε ότι η ανάπτυξη δεν μπορεί να σχεδιάζεται ανεξάρτητα από τις δυνατότητες των υποδομών και την προστασία των φυσικών πόρων.

«Από τις εξαγγελίες στην εφαρμογή»

Ολοκληρώνοντας την παρέμβασή της, η κ. Σούκουλη επανέλαβε ότι η συνεργασία κεντρικής διοίκησης και Τοπικής Αυτοδιοίκησης είναι απαραίτητη για την επιτυχία των μεταρρυθμίσεων.

«Να περάσουμε από τον σχεδιασμό στα αποτελέσματα, από τις εξαγγελίες στην εφαρμογή», ήταν το κεντρικό μήνυμα με το οποίο έκλεισε την ομιλία της.

Η παρέμβασή της ανέδειξε τρία κρίσιμα ζητήματα για την επόμενη περίοδο: την ολοκλήρωση και θεσμοθέτηση των πολεοδομικών σχεδίων, την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης και τη μεταρρύθμιση του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών.

Για τους δήμους, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται πλέον στον τρόπο με τον οποίο οι εξαγγελίες αυτές θα μετατραπούν σε εφαρμόσιμες ρυθμίσεις, αλλά και στον ουσιαστικό ρόλο που θα διατηρήσει η Τοπική Αυτοδιοίκηση στον πολεοδομικό σχεδιασμό και τη διαχείριση του αστικού χώρου.